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股市学堂:地产存货价值小知识
发布日期:2019-11-19 21:33   来源:未知   阅读:

  在地产企业的净资产中存货的状态一般分为 土地、在建项目和已完工项目。这其中的流动性也就是变现性土地最优、成熟物业其次、最差的就是在建工程。土地最优很好理解,就是啥都没有、规划设计也没有,接盘方重新操作比较便捷能迅速接受,一定价值的土地基本可以等同于现金的流动性,最多打个9折,甚至在行情好流动性放松的时候,说不定短期间内就能翻倍。其实也很好理解,一块地皮楼板价2万,开发商加工好交完税扣去成本留好利润好大概4万卖出,如果像16年那种暴涨行情,突然能卖7万了,那么假设中间环节还是2万,那不是地皮价格能涨到5万,翻了150%,有时候还是杠杆资金拿的地,首付三成,那赚了400%对,这也是为啥在房价暴涨的年代,香港的开发商喜欢囤地,他们资金成本也很低啊尤其李家城这种,上海很多核心地段这哥们拿了10多年都不开发(真是无良啊),当然也是因为他们喜欢炒地皮,而大陆的开发商都是拿地开发销售这种辛苦活快周转造就出来中国房企惊人的效率从而生成巨大的开发规模把香港开发商摔出几条街了。

  为啥开发完了物业流动性其次呢?因为已经开发完了,相当于成熟项目,看的见摸得着,但是往往这种物业体量巨大,尤其商业,买家不好找啊,因为中国的租赁商业一般纯赔钱买卖,资金成本5%,你收租不一定都有5%,还有折扣等等,除非是特别优质的项目,否者流动性也要大打折扣。这里普及下一个概念,就是商业对于开发商来说很难赚钱因为资金成本和商业收益的原因,但是分拆卖给散户就赚钱了,因为把未来收益立马贴现了,而散户并不知道也不懂得商铺是一个净现金亏的项目,因为大部分商铺其实租金回报远远不到5%,而资金成本就是5%,还有折旧和到期年限问题,所以买商铺的除非你有内幕提前知道规划要往你商铺周围装一百万人,非则必亏无疑。一个小插曲,笔者父母02年在昆山花了全家积蓄贷款买了一个商铺100万左右,到了13年以196万卖掉了,02年开始租金5万,而到了13年租金仅涨到6.5万,而且还要有商户搬迁招租的空窗期,明面上看是赚了,但是02年买房子到了13年起吗500万了吧。这也是商铺远期价值折扣的体现,说的细节的话你甚至可以引入债券那种理念。

  第三个最差的就是在建工程了,因为在建工程已开始是先前开发商负责对接政府手续,对接施工队,甚至还有暗地抵押等情况,太复杂,而且接盘方接受了,你上家不配合完成政府关系还有工程进度等等,下家就傻x了。

  所以对于地产企业而言,土地等于现金,持有物业等于价值乘以0.7现金当然(成本法计量除外,你要公允价值重估的,就像新城做的那样,建设的时候用成本法,稳定之后用公允价值。而在建工程等于相关投入乘以0.3现金价值了。

  大家看完了是不是瞬间就明白为啥新城出了流动性危机之后,一卖地皮马上就有一堆同行来买了,小王也只是卖地皮,这相当于硬通货啊。

  再多说几句,我喜欢投资存货比较硬通的公司,13年茅台五粮液反腐败塑化剂跌成shit,为啥我16买五粮液,因为卖不出去存货会升值啊,地产企业也同理,起吗是在中国这种实际货币无限膨胀的经济体中,作为有限资源的土地对应无限大的货币资本怎么会贬值呢?

  所以越大型头部资金充裕(资金成本低,下行周期撑的越久,等地价一反弹,他们一下就爆赚回来)地产企业越安全,甚至企业内在越升值。这也就是万科保利的估值要比小地产企业高50%的原因哈。

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